תושבי ישראל המחזיקים בנכסי נדל"ן מחוץ לישראל, חייבים בדיווח ותשלום מס בישראל על הכנסות משכירות ורווחי הון, נוסף על חבות המס במדינת המקור. כיצד ממוסה הכנסה זו, ואיך ניתן להפחית אותה? על כך במאמר זה.
חובת הדיווח בישראל על הכנסות נדל"ן מחו"ל
סעיף 131 לפקודת מס הכנסה, מטיל חובה עקרונית על הגשת דו"ח מס אישי כאשר יש ליחיד הכנסות מנדל"ן בחו"ל. עם זאת, רשות המיסים מאפשרת הקלה בירוקרטית מסוימת, למשקיעים שהכנסתם אינה עולה על התקרה בחוק. במקרים אלו, ניתן לדווח על ההכנסות ולשלם את המס באמצעות דיווח מקוצר על גבי טופס 5329, במקום להגיש דו"ח שנתי מלא ומורכב (טופס 1301). מדובר בפתרון יעיל עבור משקיעים פסיביים שאין להם פעילות עסקית מורכבת או הכנסות נוספות המחייבות דיווח מלא.
חשוב להדגיש כי גם בהעדר חבות מס בפועל (למשל, במצב של היעדר הכנסות שמניב הנכס, הפסד או זיכוי מס זר מלא), עצם ההחזקה בנכס והפקת ההכנסה מחייבת בדיווח.
כיצד ממסים הכנסות נדל"ן מחו"ל?
כאשר מדובר בהכנסה מדמי שכירות מנכס מחוץ לישראל, פקודת מס הכנסה (סעיף 122א) מעמידה לרשות היחיד שתי חלופות מיסוי עיקריות. הבחירה בין המסלולים מתבצעת בכל שנת מס מחדש, מה שמאפשר גמישות תכנונית בהתאם לשינויים בהכנסות ובהוצאות.
מסלול המס השולי (המסלול הרגיל)
במסלול זה, ההכנסה מדמי השכירות מתווספת לכלל הכנסותיו של היחיד, וממוסה לפי מדרגות המס השולי שלו (מתחיל ממדרגה של 31% למשקיעים שגילם נמוך מ-60, ועד מדרגה של 47%, ובתוספת מס יסף של 3% במידת הצורך). היתרון של מסלול זה הוא היכולת לנכות הוצאות הקשורות בייצור ההכנסה, כגון ריבית על משכנתא שנלקחה לרכישת הנכס, דמי ניהול, תיקונים, ביטוחים, שכר טרחת עורכי דין, רואי חשבון, מתווכים, פחת על הנכס וכו'. בנוסף, במסלול זה ניתן לקבל זיכוי כנגד המס ששולם בחו"ל, בהתאם לסעיף 200 לפקודה או כמו גם בהתאם לאמנות המס של ישראל ככל שקיימות.
מסלול המס המופחת (15% Flat Rate)
סעיף 122א לפקודה מציע חלופה פשטנית יותר: תשלום מס בשיעור קבוע של 15% על הכנסת השכירות. במסלול זה, לא ניתן לנכות הוצאות שוטפות (למעט פחת, בכפוף לתקנות) ולא ניתן לקזז הפסדים או לקבל זיכוי בגין מס זר ששולם.
מסלול זה אטרקטיבי בעיקר במדינות שבהן שיעור המס המקומי נמוך מאוד או אפסי, או במקרים בהם הוצאות המימון והתפעול של הנכס נמוכות. עם זאת, הוא עלול להוות מלכודת אם שילמתם מס גבוה במדינת המקור, שכן לא תוכלו להזדכות עליו בישראל והתוצאה הסופית תהיה נטל מס כבד.
|
💡כדאי לדעת💡 הבחירה בין מסלול 15% למסלול המס השולי צריכה להיעשות בכל שנה מחדש על בסיס חישוב מתמטי. בצעו סימולציית מס מלאה המשקללת את הוצאות הריבית, הפחת והמס הזר לפני הגשת הדו"ח השנתי. בחירה נכונה יכולה לחסוך עשרות אלפי שקלים בשנה. |
מיסוי רווחי הון במכירת הנכס
בעת מכירת נכס נדל"ן בחו"ל, אירוע המס מסווג בישראל כרווח הון (המקביל למס שבח בחוק מיסוי מקרקעין). באופן עקרוני, הרווח החייב במס הוא ההפרש בין מחיר המכירה למחיר הרכישה, בניכוי הוצאות הרכישה וההשבחה, כשהוא מוצמד למדד.
שיעור המס החל על יחיד בגין רווח הון ריאלי הוא כ- 25%. גם כאן, עקרון מניעת כפל המס הוא משמעותי: ישראל רואה במכירת נדל"ן בחו"ל כרווח שהופק מחוץ לישראל. לכן, היא מכירה בזכות המיסוי הראשונית של מדינת המקור בה נמצא הנכס, ומעניקה זיכוי על המס הזר ששולם כנגד חבות המס הישראלית.
בדרך כלל, רוב מדינות העולם נוטות למסות נכסי נדל"ן שבשטחן, ומאפשרות פטור ממס רווח הון לתושבים זרים רק בגין נכסים אחרים שאינם נדל"ן (למשל, מניות, סחורות ומטלטלין) – זאת בין היתר במטרה לעודד השקעות הון במדינה, ולדכא השקעות נדל"ן בידי תושבי חוץ כדי לא לפגוע בדיור בר-השגה עבור אזרחי המדינה.
דוגמאות רבות לכך ניתן למצוא בדין הפנימי של אותן מדינות (כמו גם בסעיף 97 לפקודת מס הכנסה בישראל אשר מעניק פטור ממס רווח הון לתושבי חוץ, בתנאי שרווחי הון לא נובע מנדל"ן בישראל או בחברה שרוב השווי שלה נובע מנדל"ן בישראל.
המקרה הייחודי של יוון: הטבות מס והזדמנויות
בשנים האחרונות אנו עדים לנהירה של משקיעים ישראלים לשוק הנדל"ן היווני. מעבר למחירים האטרקטיביים של הנכסים והתשואה משכירות, אחד הגורמים המושכים הוא משטר המס הייחודי ביוון, ובפרט הפטור ממס רווחי הון שהיה נהוג בשנים האחרונות.
נכון להיום, בדין הפנימי ביוון קיים פטור ממס רווחי הון על מכירת מקרקעין בידי יחיד (בתנאים מסוימים, כמו אי-סיווג כעוסק), אשר הוארך לאחרונה, ותקף נכון להיום עד תום שנת 2026.
האם הפטור ביוון פוטר אתכם ממס גם בישראל? התשובה טמונה באמנת המס בין ישראל ליוון: אמנת המס עם יוון מעניקה את זכות המיסוי הבלעדית על מקרקעין למדינה שבה נמצא הנכס. כאשר עסקינן בנכס שנמצא על אדמת יוון, המשמעות היא שאם הדין היווני פוטר את העסקה ממס, ולישראל אין זכות מיסוי לפי האמנה, יתכן מצב של פטור מלא ממס רווחי הון בשתי המדינות. זהו מצב חריג בנוף המיסוי הבינלאומי, הדורש בדיקה פרטנית וזהירה של הוראות האמנה והדין היווני העדכני, כולל גם יישום של הפטור כאמור בדו"ח המס בישראל.
יש לציין כי רשויות המס ביוון בוחנות את היקף הפעילות, וביצוע של שלוש עסקאות נדל"ן בפרק זמן של שנתיים עלול לסווג את הפעילות כעסקית, מה שיגרור מיסוי גבוה (עד 44% ביוון) ויבטל את הפטור.
ניתוק תושבות לאחר השקעות נדל"ן בחו"ל
בעת ניתוק תושבות מישראל, סעיף 100א לפקודת מס הכנסה קובע כי נכסים הוניים המוחזקים בידי הנישום ייחשבו כאילו נמכרו ביום שבו חדל להיות תושב ישראל. ביחס להשקעות נדל"ן בחו״ל, משמעות הדבר היא יצירת אירוע רווח הון רעיוני, החייב בדיווח ובמס בישראל – וזאת אף על פי שהנכס לא נמכר בפועל ולא התקבלה תמורה כספית.
חשוב להבחין בין נדל"ן בישראל לבין נדל"ן מחוץ לישראל: נכסי מקרקעין בישראל כפופים לחוק מיסוי מקרקעין, ולכן מוחרגים מתחולת סעיף 100א לפקודה, ואינם יוצרים אירוע מס במועד ניתוק התושבות. לעומת זאת, נכסי נדל"ן בחו״ל אינם חוסים תחת חוק מיסוי מקרקעין, ועל כן נכללים במנגנון מס היציאה – דבר שעלול ליצור חבות מס משמעותית "על הנייר", ומחייב תשומת לב מיוחדת בעת ניתוק תושבות.
עם זאת, הדין כיום מאפשר לדחות את מועד תשלום מס היציאה למועד שבו הנדל"ן בחו״ל ממומש בפועל. בשנת המימוש בפועל קיימת חובת הגשת דו"ח מס בישראל, ובמסגרת חישוב רווח ההון, ניתן, בכפוף לתנאים, לדרוש זיכוי בגין מסי חוץ ששולמו במדינת המקרקעין. מנגנון הדחייה מקל משמעותית על בעיית הנזילות, אך מחייב תכנון מוקדם, תיעוד מסודר והבנה של ההשלכות הדיווחיות גם שנים לאחר ניתוק התושבות.
